Ngành bất động sản cần phương pháp định giá chính xác

   Chuyên mục: Tin thị trường
Thành viên



Việc xác định giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) là điều cần thiết.

Giá trị hợp lý, được xác định khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư (NĐT) giao dịch một cách hiệu quả. Có thể xác định giá trị một tòa nhà văn phòng hoạt động dựa trên so sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự, hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản.

Tuy nhiên, do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng của BĐS dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh. Do đó, phương pháp thu thập thường sẽ được sử dụng. Phương pháp thu thập tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp (DN) cụ thể, không phải thị trường nói chung.

Các NĐT có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau và do đó giá trị sẽ khác nhau. WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng DN là gì chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một BĐS.

Tại Savills, chúng tôi sử dụng tỷ suất vốn hóa từ việc phân tích các giao dịch trên thị trường. Một ví dụ là giao dịch của tòa nhà Gemadept, tọa lạc tại đường Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM, được chuyển nhượng vào tháng 11/2013 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ.

Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30USD/m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm khách thuê, chi phí vốn...

Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động trong quá khứ. Sau khi phân tích, tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.

Tại các nước có thị trường BĐS phát triển, giao dịch BĐS trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV).

Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Không chỉ riêng ở Việt Nam, ở nhiều nơi khác, NAV cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các NĐT.

Do đó, ngành BĐS rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các NĐT thêm tự tin để đầu tư vào BĐS thương mại.

NGUYỄN THỊ VÂN KHANH - Trưởng Bộ phận Định giá Công ty Savills Việt Nam tại TP.HCM



TP.HCM: Ngóng các thương vụ M&A bất động sản lớn trong năm 2017
Nắm bắt thời điểm bùng nổ của thị trường BĐS, ngay từ năm 2013 làn sóng M&A đã diễn ra mạnh mẽ trên thị trường BĐS. ...
Đất Xanh Hoàn Cầu mở bán dự án đột phá về giá tại Nha Trang
Theo nguồn tin từ Công ty CP Đầu Tư và Phát triển Đất Xanh Hoàn Cầu, trong thời gian tới, công ty sẽ công bố mở ...
Cần quyết liệt gỡ vướng cho nhà ở xã hội
Ban chỉ đạo Trung ương họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung ...
Chủ dự án Văn Phú dùng
Khách hàng bức xúc khi xuất hiện "thỏa thuận bảo lãnh thực hiện hợp đồng" với điều khoản "tự nguyện" gửi cho chủ đầu tư giữ ...
Kết nối không gian bằng chi tiết
Không gian rất mở với góc nhìn từ phòng khách, điểm nhấn là phần kệ rời thiết kế lệch tạo bố cục chặt chẽ cho phòng ...
Trồng cây cảnh trong nhà theo phong thủy
Những chậu cây nhỏ được trồng trong nhà vừa có tác dụng làm điểm nhấn cho kiến trúc ngôi nhà bạn vừa mang đến không khí ...
Kiêng cữ hợp lý
Dù nội thất theo phong cách hiện đại hay cổ điển thì vẫn cần giữ gìn những khoảng thoáng đãng, bài trí đồ đạc có chọn ...
Việt Nam sẽ làm quen với kính giảm tiếng ồn trên xa lộ
Mới đây, các xa lộ Nhật Bản vừa được lắp đặt các tấm kính cường lực nhằm làm giảm tiếng ồn nhờ vào công nghệ tiên ...

Tin Videos

Loading the player ...
.
Nhà đẹp - Beautiful Home